Es conocido que durante el mes de agosto los Juzgados están “cerrados” (‘mes inhábil’ que dice el argot jurídico), pero eso no quita para que haya otro tipo de problemas que tienen nuestros clientes y que hay que atender por mucho mes de agosto que sea.
Entre algunos de esos problemas, uno fue repetitivo: asesoramiento en diferentes contratos de arrendamiento. Tres fueron esos contratos de arrendamiento: finalización del contrato de vivienda habitual y devolución de fianza, inicio y firma de arrendamiento de habitación para estudiante y por tiempo determinado y resolución de contrato de arrendamiento de local comercial por vicios ocultos en el local. Estas tres variedades se ajustan bien a la fecha en que ocurrieron, el mes de agosto.
Empezaremos por el primero de ellos: finalización del contrato de vivienda habitual y devolución de fianza. En este caso el contrato finalizaba a 31 de agosto de 2023 y se llegó a un acuerdo por escrito con la arrendadora para que finalizase a 31 de julio 2023, teniendo siempre en cuenta el plazo de preaviso que se adelantó un mes. El problema vino después con la devolución de la fianza.
¿Por qué?
El arrendatario creyó de buena fe que con depositar sin más las llaves en la inmobiliaria que gestionaba el arrendamiento por estar de viaje la arrendadora sería suficiente, pero no lo es ni lo fue. El acto de entrega de llaves es muy importante y depende de ello la devolución de la fianza y en este caso la inmobiliaria fue a la vivienda y empezó a sacar peros y reclamaron una cláusula contractual de penalización automática por limpieza y no sólo no quería devolver la fianza sino que reclamaba una cantidad mayor. En este punto la posición del arrendatario es poco defendible porque no puede probar lo contrario, ya había entregado las llaves. Fue en este instante cuando nos hizo la consulta.
A partir de ese momento, hemos ido contestando punto por punto a la inmobiliaria desmontando sus posiciones: la cláusula contractual de penalización automática por limpieza era abusiva teniendo en cuenta su cuantía y el precio de mercado de limpieza de una vivienda; en el inventario inicial ya había mobiliario con reservas y en un estado malo por lo que desperfectos por uso y paso del tiempo normal no son imputables al arrendatario; la penalización por ausencia de preaviso no aplicaba porque sí se comunicó la misma por escrito. Nuestra contestación fue a la inmobiliaria pero también a la arrendadora quien finalmente devolvió la fianza.
El segundo de ellos: inicio y firma de arrendamiento de habitación para estudiante y por tiempo determinado. En este caso, el asesoramiento comenzó desde el principio, estudiando cada contrato de cada habitación que interesaba, encontrándonos con contratos de arrendamiento con cláusulas abusivas o no pero que hacían que no recomendáramos la firma de esos contratos de arrendamiento. Algunos ejemplos del rechazo de contratos de arrendamiento:
- Responsabilidad solidaria con otros arrendatarios (desconocidos) del total de las responsabilidades y obligaciones del contrato de arrendamiento. Responsabilidad solidaria que se extendía a los avalistas. No se puede hacer alguien responsable de que terceras personas desconocidas puedan o no cumplir sus obligaciones como el pago de la renta.
- Videovigilancia en zonas comunes. Intromisión abusiva en la privacidad de los arrendatarios es un derecho fundamental, más allá del incumplimiento del arrendador de la normativa sobre protección de datos.
Finalmente, al quinto contrato fue la vencida. Un contrato normal de arrendamiento de habitación para estudiante y por tiempo determinado sobre el que dimos el visto bueno para su firma. De cinco contratos, uno “normal”, por ello la importancia de pedir asesoramiento.
El tercero de ellos: resolución de contrato de arrendamiento de local comercial por vicios ocultos en el local. En este caso, el arrendatario firmó un contrato de arrendamiento de una nave y después de firmarlo se dio cuenta que uno de los pisos de la nave estaba fuera del ordenamiento urbanístico y no cumplía tampoco las exigencias mínimas de construcción, incluso tenía vigas de madera, todo ello había sido construido sin licencia. Y fue aquí cuando se puso en contacto para asesoramiento y resolver el contrato y recuperar las cantidades entregadas al arrendador. En este punto hay que hacer una parada obligatoria: existe una diferencia fundamental entre arrendatario consumidor y arrendatario empresario (persona física o jurídica), el primero está protegido por la LAU y la normativa de consumidores, el segundo NO y le aplicará lo que firme como principio general. Pues no nos quedó otra opción que enviar un requerimiento privado al arrendador, negociar con el mismo y todo ello terminó satisfactoriamente para el arrendatario sin falta de pisar los Juzgados.
Tres problemas diferentes sobre contratos de arrendamiento con tres actuaciones diferentes pero con un mismo final, la satisfacción de los arrendatarios que confiaron en nosotros para resolver sus problemas.
